กรณีดีลซื้อ–ขายที่ดิน “บิ๊กคิงส์ บางใหญ่” มูลค่าประมาณ 1,900 ล้านบาทไม่สามารถปิดการเจรจาได้ หลังผู้ซื้อและผู้ขายยังตกลงเรื่องค่าโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ กำลังกลายเป็นเกมวัดใจระหว่าง “ต้นทุนของการรอ” กับ “ต้นทุนของการพลาดโอกาส” มากกว่าจะเป็นเพียงข้อพิพาทเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอน
ทั้งนี้ ที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่ประมาณ 17 ไร่ 1 งาน 56 ตารางวา หรือ 6,956 ตารางวา เจ้าของตั้งราคาขายไว้ประมาณ 2,100 ล้านบาท ก่อนกลุ่มเจ้าสัวเจริญเข้ามาเจรจาต่อรองเหลือ 1,900 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 200 ล้านบาท โดยเงื่อนไขเดิมกำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง
อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาถูกต่อรองลง 200 ล้านบาท เจ้าของที่ดินต้องการให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด ซึ่งประเมินไว้ประมาณ 120 ล้านบาท ขณะที่ผู้ซื้อยังยืนยันแบ่งภาระคนละครึ่ง หรือฝ่ายละประมาณ 60 ล้านบาท ทำให้ส่วนต่าง 60 ล้านบาทกลายเป็นจุดที่ทำให้ดีลไม่สามารถเดินหน้าต่อได้
เจ้าของที่ดิน “เสียเงินวันนี้ แต่ได้สิทธิรอราคา”
หากเจ้าของตัดสินใจไม่นับดีลที่ราคา 1,900 ล้านบาทและนำที่ดินกลับมาขายใหม่ สิ่งที่ต้องแลกคือการไม่ได้รับเงินก้อนทันที และต้องแบกรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีกรณีที่ดินเข้าข่ายรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามเกณฑ์ ตลอดจนต้นทุนการดูแลทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตาม การถือครองต่อยังเปิดโอกาสให้เจ้าของได้รับประโยชน์จากการปรับขึ้นของราคาที่ดินในอนาคต โดยเฉพาะหากบางใหญ่ยังได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของเมือง ระบบคมนาคม และการเติบโตของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ หากประเมินแนวโน้มการปรับขึ้นของราคาที่ดินบางใหญ่อย่างระมัดระวัง จากบริษัท ประเมินมูลค่าที่ดิน คาดว่าราคาที่ดินอาจปรับขึ้นเฉลี่ย 5–8% ต่อปี ซึ่งจะทำให้มูลค่าที่ดิน 1,900 ล้านบาทจะเพิ่มเป็นประมาณ 2,423–2,792 ล้านบาทในอีก 5 ปี หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 523–892 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับภาระภาษีในกรณีจำลองที่ประมาณ 40.7 ล้านบาทตลอด 5 ปี ต้นทุนการรอจึงอาจต่ำกว่ามูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากตลาดเป็นไปตามสมมติฐาน แต่ข้อได้เปรียบดังกล่าวมีเงื่อนไขสำคัญคือ “ราคาขึ้นไม่ได้แปลว่าจะขายได้ทันที” เพราะที่ดินขนาด 17 ไร่เศษ มูลค่าเกือบ 2,000 ล้านบาท มีผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำกัด เจ้าของจึงต้องรับความเสี่ยงทั้งด้านระยะเวลาการขาย ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ราคาที่ดินบางใหญ่มีแรงหนุน แต่ราคาจะขึ้นแค่ไหน?
ปัจจัยพื้นฐานของบางใหญ่ยังมีแรงส่งจากการเป็นศูนย์กลางการค้าและการเดินทางของฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ และนนทบุรี ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถนนกาญจนาภิเษก และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ข้อมูลของบริษัทประเมินราคาที่ดินระบุว่า ราคาที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีบางใหญ่ ใกล้เซ็นทรัล เวสต์เกตและตลาดบางใหญ่ อยู่ที่ประมาณ 265,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่แนวถนนรัตนาธิเบศร์อยู่ที่ประมาณ 150,000–200,000 บาทต่อตารางวา และประเมินว่าราคาที่ดินในทำเลสายสีม่วงเพิ่มขึ้นราว 8% ต่อปี
ขณะที่ข้อมูล จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ระบุว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลเมืองนนทบุรี–ปากเกร็ด ไตรมาส 2/2569 เพิ่มขึ้น 17.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนแรงส่งของราคาที่ดินในพื้นที่นนทบุรี
อย่างไรก็ตาม การนำอัตราการเติบโตในอดีตมาใช้คาดการณ์อนาคตโดยตรงอาจมีความเสี่ยง จึงประเมินกรอบราคาที่ดินในช่วง 5 ปีข้างหน้าแบบระมัดระวังที่ 5–8% ต่อปี ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงจะทำให้ที่ดินมูลค่า 1,900 ล้านบาทมีโอกาสเพิ่มเป็น 2,423–2,792 ล้านบาท
ประหยัดวันนี้ แต่เสี่ยงต้องซื้อแพงในวันหน้า
สำหรับกลุ่มเจ้าสัวเจริญ การไม่ปิดดีลที่ 1,900 ล้านบาทมีข้อดีคือยังรักษาอำนาจต่อรอง และหากยืนยันแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง จะประหยัดภาระประมาณ 60 ล้านบาท เมื่อเทียบกับข้อเสนอของเจ้าของที่ต้องการให้ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด หากการยื้อครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์เพื่อกดราคาลงต่อ ผู้ซื้อย่อมมีโอกาสได้ประโยชน์ หากเจ้าของไม่สามารถหาผู้ซื้อรายใหม่และต้องแบกรับต้นทุนการถือครองในระยะยาว
แต่ความเสี่ยงคือ หากเจ้าของนำที่ดินกลับเข้าสู่ตลาดแล้วสามารถหาผู้ซื้อรายใหม่ได้ หรือราคาที่ดินปรับขึ้นตามศักยภาพของทำเล ราคาที่เคยเจรจาได้ที่ 1,900 ล้านบาทอาจไม่สามารถหาได้อีก นั่นหมายความว่า การประหยัดค่าโอน 60 ล้านบาทในวันนี้ อาจต้องแลกกับความเสี่ยงที่จะต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูงขึ้นหลายร้อยล้านบาทในอนาคต
ผู้ซื้อกับผู้ขายใครเสียโอกาสมากกว่ากัน?
เมื่อมองทั้งสองฝ่าย เจ้าของที่ดินมีต้นทุนจากการรอ ทั้งการเสียโอกาสรับเงิน 1,900 ล้านบาททันที ภาระภาษี และความเสี่ยงในการหาผู้ซื้อรายใหม่ แต่ยังมี “ออปชัน” ในการถือครองทรัพย์สินและรอราคาที่สูงขึ้น ส่วนผู้ซื้อมีข้อได้เปรียบจากการรักษาอำนาจต่อรองและไม่ต้องรับภาระค่าโอนเต็มจำนวน แต่ต้องแลกกับความเสี่ยงที่จะพลาดโอกาสซื้อที่ดินในราคา 1,900 ล้านบาท หากราคาตลาดปรับตัวขึ้นหรือมีผู้ซื้อรายอื่นเข้ามาแข่งขัน
ดังนั้น เกมบิ๊กคิงส์บางใหญ่จึงไม่ใช่เพียงเรื่อง “ใครจะจ่ายค่าโอน 60 ล้านบาท” แต่เป็นการเดิมพันว่า “ราคาที่ดินในอีก 5 ปีจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าต้นทุนของการรอหรือไม่”
สำหรับเจ้าของที่ดิน การไม่ขายวันนี้คือการเดิมพันว่าที่ดินมูลค่า 1,900 ล้านบาทจะสามารถขยับขึ้นไปแตะ 2,400–2,800 ล้านบาทในอนาคต ขณะที่กลุ่มเจ้าสัวเจริญกำลังเดิมพันว่า การไม่ปิดดีลวันนี้จะทำให้มีโอกาสซื้อได้ถูกลงในวันหน้า
สุดท้ายแล้ว ฝ่ายที่เสียโอกาสมากกว่าอาจไม่ใช่ฝ่ายที่ไม่ยอมจ่าย 60 ล้านบาท แต่คือฝ่ายที่ ประเมินทิศทางราคาที่ดินบางใหญ่ในอีก 5 ปีผิด
ยื้อซื้อ-ขายที่ดิน “บิ๊กคิงส์บางใหญ่” เกม 1.9 พันล้านเดิมพันราคาที่ดิน 5 ปี ใครได้–ใครเสีย
