ตลาดคอนโดต่างชาติส่งสัญญาณแผ่ว ครึ่งแรกปี69 ยอดโอนกรรสิทธิ์เหลือ 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% ด้านมูลค่าโอนกรรมสทธิ์อยู่ที่ 2.83 หมื่นล้านบาท ลด 1.5% สวนทางไตรมาส 2 ที่มูลค่าโอนโต 20.2% ขณะที่ “จีน” ยังครองอันดับหนึ่ง แต่ถูก “รัสเซีย–ออสเตรเลีย” เร่งเครื่อง ดันโครงสร้างตลาดเข้าสู่ยุคซื้อห้องใหญ่–มูลค่าสูงขึ้น
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังคงพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติในเริ่มส่งใสัญญษณให้เห็นถึงการ “ชะลอตัว” ชัดขึ้นในช่วงครึ่งแรกปี 2569 แม้ไตรมาส 2 จะมีแรงส่งกลับมาในด้านมูลค่าการโอน แต่ภาพรวม 6 เดือนแรกยังสะท้อนแรงกดดันจากเศรษฐกิจทั้งในประเทศและเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วนเลื่อนการตัดสินใจซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
รายงานข่าวจาก ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศจำนวน 3,292 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 14,803 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 20.2% และพื้นที่ห้องชุดที่โอนรวม 145,140 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 8.1% อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับตลาดโอนห้องชุดทั้งหมด สัดส่วนของต่างชาติกลับลดลง โดยสัดส่วนจำนวนหน่วยอยู่ที่ 10.2% และสัดส่วนมูลค่าอยู่ที่ 20.0%
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนภาพตลาดที่น่าสนใจ เพราะแม้จำนวนห้องชุดที่ต่างชาติโอนในไตรมาส 2 จะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ “มูลค่า” กลับขยายตัวแรงกว่าหลายเท่า นั่นหมายความว่าแรงซื้อที่ยังอยู่ในตลาดไม่ได้กระจายตัวเท่ากัน แต่มีแนวโน้มขยับไปยังห้องชุดที่มีราคาสูงขึ้นและมีพื้นที่มากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณว่าตลาดต่างชาติอาจกำลังเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านจำนวนไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพและมูลค่าทรัพย์สิน
เมื่อขยับมาดูภาพรวมครึ่งแรกปี 2569 กลับพบว่าตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ต่างชาติ 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5% และสัดส่วนเมื่อเทียบกับการโอนห้องชุดทั้งหมดลดลงเช่นกัน เหลือ 11.7% ในด้านจำนวนหน่วย และ 21.7% ในด้านมูลค่า
แต่จุดที่น่าจับตากว่าตัวเลขการหดตัว คือ ราคาของห้องชุดที่ต่างชาติซื้อยังอยู่ในระดับสูง โดยครึ่งแรกปี 2569 ห้องชุดที่โอนให้ต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย พื้นที่เฉลี่ย 43.9 ตารางเมตร และคิดเป็นราคาเฉลี่ยประมาณ 98,566 บาทต่อตารางเมตร
โครงสร้างผู้ซื้อยังคงมี “จีน” เป็นตลาดหลักอย่างชัดเจน โดยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ชาวจีนโอนห้องชุด 1,813 หน่วย มูลค่า 6,874 ล้านบาท พื้นที่รวม 69,245 ตารางเมตร แม้จำนวนหน่วยจะลดลง 23.8% และมูลค่าลดลง 27.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ราคาซื้อเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่เฉลี่ย 38.2 ตารางเมตร
ขณะที่ตลาดรัสเซียกลับสวนทางอย่างโดดเด่น มีการโอน 842 หน่วย มูลค่า 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 50.4% ในด้านจำนวนหน่วย และ 75.9% ในด้านมูลค่า สะท้อนว่ากำลังซื้อจากตลาดรัสเซียกำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ขณะที่สหรัฐอเมริกายังคงเป็นกลุ่มที่ซื้อห้องชุดด้วยมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงที่สุดที่ 6.6 ล้านบาท และอินเดียเป็นตลาดที่ซื้อห้องชุดด้วยพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุดถึง 72.1 ตารางเมตรต่อหน่วย
นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณจากตลาดอื่นที่น่าสนใจ โดยออสเตรเลียมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 63.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 61.0% ขณะที่เยอรมนีเพิ่มขึ้น 8.1% และ 15.5% ตามลำดับ ส่วนสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้น 6.7% ในด้านจำนวนหน่วยและ 9.3% ในด้านมูลค่า
ภาพรวมจึงไม่ได้หมายความว่า “ตลาดต่างชาติหายไป” แต่กำลังอยู่ในช่วง ปรับโครงสร้างฐานลูกค้า จากเดิมที่จีนเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ขณะที่ตลาดอื่นเริ่มเข้ามาช่วยกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะรัสเซีย ออสเตรเลีย สหรัฐฯ และอินเดีย ซึ่งมีพฤติกรรมการซื้อแตกต่างกันทั้งในด้านราคาและขนาดห้อง
สำหรับผู้ประกอบการ นี่อาจเป็นสัญญาณให้ต้องปรับกลยุทธ์จากการพึ่งพาตลาดจีนเป็นหลัก ไปสู่การออกแบบสินค้าและทำตลาดแบบเจาะรายสัญชาติ เพราะข้อมูลชี้ชัดว่าความต้องการของแต่ละตลาดแตกต่างกัน ตั้งแต่ห้องราคาประมาณ 3–4 ล้านบาท ไปจนถึงสินค้าที่มีมูลค่าเฉลี่ยมากกว่า 6 ล้านบาทต่อหน่วย รวมถึงห้องขนาดใหญ่ที่ตอบโจทย์ผู้ซื้ออินเดีย
ดังนั้น แม้ตัวเลขครึ่งแรกปี 2569 จะบอกว่าตลาดคอนโดต่างชาติหดตัว แต่ในอีกด้านหนึ่งกลับกำลังบอกว่า “ตลาดต่างชาติยังมีเงิน แต่ไม่ได้ซื้อเหมือนเดิม” และโจทย์สำคัญของตลาดจากนี้จึงไม่ใช่เพียงการดึงต่างชาติกลับมาซื้อให้ได้มากที่สุด แต่คือการค้นหาให้เจอว่า ต่างชาติกลุ่มไหนยังมีกำลังซื้อ ซื้อสินค้าแบบใด และทำเลไหนยังตอบโจทย์การลงทุนในรอบใหม่
